Технический надзор над строительством

10 января 2015

проектирование загородного домаЕсли есть средства на строительство и обустройство собственного дома и земельного участка, но при этом нет необходимой и достаточной собственной квалификации для контроля всего процесса на всех стадиях строительства, то, согласно действующему в России законодательству (ст. 749 ГК РФ, Закон "О защите прав потребителей"), есть правовые основы для создания собственного технического надзора, в том числе с привлечением как физических, так и юридических лиц на договорной основе. В некоторых регионах, например, частников при перепланировке квартир обязывают производить технический надзор.

Одним из претендентов на ведение технического надзора при частном строительстве может быть сам проектировщик, когда на стадии проектирования загородного дома и обустройства прилегающего земельного участка у сторон появятся доверительные отношения, и заказчик-частник может поручить проектировщику не только ведение авторского, но и технического надзора.

Проектировщика тоже возможно проконтролировать, например, посредством привлечения другого стороннего физического или юридического лица, но осуществляющего технический надзор при ведении всего комплекса строительных работ, о чем стоит заблаговременно в корректной форме предупредить проектировщика.

Надо понимать, что первые возможные ошибки появляются как раз на стадии отвода земельного участка, проведения необходимого и достаточного комплекса инженерных изысканий и при проектировании.

Цели стороннего контроля на этой стадии:

- выявить возможные недочеты и ошибки, которые возможно устранить до выполнения физических строительных работ;

- помочь как себе, так и проектировщику убедиться в верности выбранного решения и методик реализации задуманного проекта;

- на конкретном примере опробовать физическое или юридическое лицо, как претендента на выполнение функций проведения технического надзора за всем процессом строительства.

Не стоит даже останавливаться на количестве предложений через рекламу, в том числе в интернете, и методах выбора того или иного подрядчика, которые предпочитают конкретные заказчики. Важно отметить, что выбор стоит производить на основании ранее выполненных работ и отзывов от настоящих рекомендателей, не обращая внимания на возможные 10-копеечные клики в том же интернете.

На стадии получения проекта заказчик должен получить понятный для него вариант получения желаемого результата, где должны быть следующие позиции:

- сам пакет текстовой и графической документации, включая количество и качество используемых строительных материалов и необходимого оборудования;

- стоимостная оценка по временным и затратным характеристикам, включая стоимость как расходных материалов и необходимого оборудования, так и стоимость выполнения работ;

- реальные документы по подключениям к объектам необходимых инфраструктур.


Если все подходит, то можно приступать к реализации задуманных планов. При этом можно как самостоятельно, так и при помощи привлеченных консультантов или структур, осуществляющих независимый технический надзор, производить периодический контроль проектировщика, если ему поручено ведение авторского и технического надзора.

Для себя надо понимать, что люди творческих профессий требуют к себе несколько иного, особого подхода, при котором есть как свои недостатки, так и преимущества. Например, многих проектировщиков очень привлекает предмет возможности проконтролировать реализацию собственного проекта в строительстве, что помогает, в том числе, и в повышении собственной квалификации. Если подберется именно тот, кто нужен, то это лицо может показать многие методики, например, контроля за реализацией проекта, а также на что стоит обязательно обращать внимание и с объяснением почему.

 

Ведь далеко не секрет, что в большинстве случаев проектировщики имеют более высокую теоретическую техническую подготовку, чем строители-линейщики, и далеко не всегда менее практическую. Есть еще один положительный момент, когда в процессе строительства возникают некие предложения по изменению проекта, то проектировщику с этим будет проще справиться. При этом остается некий возможный % вероятности сговора лица, ведущего авторский и технический надзор с подрядчиком, выполняющим физические объемы строительных работ, но, как правило, он достаточно низок.

Другой возможный вариант
– это привлечение физического или юридического лица для исполнения функций технического надзора (а может быть, и управления строительством, включая технический надзор). Для юридического лица преимуществом могут быть ранее им проводимые аналогичные работы, наличие членства в соответствующем СРО, с наличием соответствующих страховых свидетельств и то, что технический надзор – это основной вид деятельности.

 

При выборе физического лица необходимо обратить внимание на его подтвержденный надежными рекомндациями положительный фактический опыт работы и, может быть, на опыт работы в структурах заказчика. Бывает, что геодезист, хорошо понимающий и отдающий предпочтение малоэтажному строительству и имеющий большой опыт работы в строительстве, начиная от отвода земельного участка и до ввода объекта в эксплуатацию, может быть не менее интересен в качестве исполнителя функций технического надзора с функциями геоконтроля. Лишь бы не было чрезмерного увлечения точностью, поскольку для королей – это всего лишь вежливость, а для геодезиста – профессиональная обязанность.

Технадзор желательно организовывать на стадии выбора проектировщика. При наличии пакета проектно-сметной документации необходимо произвести его оценку на предмет качества, достаточности и комплектности до начала реализации проектных решений строительством.

Функциональность технадзора:

- оценка качественных и стоимостных характеристик объекта строительства с пресечением ситуации по превышению первоначально заложенных смет и неоправданной замене заложенных в проект материалов, оборудования, дополнительных и непредусмотренных объемов затрат и работ;

- оценка профессионального уровня привлеченного исполнителя строительства, применяемых им технологий ведения работ для соответствия требованиям качеству в соответствии с действующими нормами и правилами;

- контроль качества, соответствия и норм расхода используемых стройматериалов и оборудования, с недопущением несогласованной замены на аналоги без отражения этого в отчетной документации;

- выявление возможных ошибок и просчетов со своевременным их устранением за счет исполнителя.


Периодичность исполнения функций технадзора зависит от интенсивности ведения работ, мобильности, квалификации, оснащенности и количества специалистов, задействованных в этом процессе, поэтому может быть даже не ежедневной и еженедельной, а по мере необходимости. Вероятность возможного сговора с подрядчиками сопоставима с проектировщиками, возможно, что несколько выше.

Если рассматривать вопрос с позиции специалиста геодезического контроля, имеющего многолетний опыт работыпромышленное строительство как на линейных, так и на площадных объектах строительства, включая строительство ГТС и сложных объектов промышленного строительства, в последнюю очередь рекомендуется передача геоконтроля и технадзора в специализированную проектно-строительную структуру. Еще с меньшим энтузиазмом нужно подходить к передаче функций надзора за строительством в структуру исполнителя строительных работ.

 

Причем такое, что руководство знакомое и есть личные контакты, практически не помогает. Далеко не секрет, что во многих проектно-строительных предприятиях службы по геоконтролю и техническому надзору больше занимаются созданием пакетов технической документации, соответствующих для предъявления в соответствующие инстанции, а не фактических. Возможно, что при этом теряются и навыки ведения качественного технического надзора, когда он должен быть реальным и фактическим. Но бывают и приятные исключения по части конкретно взятых специалистов.

В любом случае, даже при возможности найма всех необходимых специалистов и полной уверенности в их профессионализме и честности, определенный ликбез все же придется проходить и заказчику. Это необходимо даже для того, чтобы понятно и корректно объяснить то, что хочется получить в конечном итоге.